공실매물 계약 전 필수 체크리스트

공실 매물은 권리금 부담 없이 시작할 수 있어 매력적입니다.
하지만 영업 흔적이 없어서, 계약 전 점검해야 할 리스크가 오히려 더 많습니다.

겉으로 깔끔해 보여도 누수·설비·추가 공사비 같은
변수가 터지면 오픈 일정과 비용이 크게 흔들릴 수 있습니다.

아래 체크리스트만 지켜도 '공실 리스크'를 대부분 걸러낼 수 있습니다.

1. 기본 구조·건물 상태부터 확인
→ 공실은 ‘건물 컨디션’이 매장 잠재력을 결정합니다.

- 천장 누수 흔적(갈변/물 자국)
- 결로·곰팡이 여부
- 외벽 균열, 배관 노후 상태
- 단열·창호 상태
- 화장실 배관·환기 상태
※ 건물 상태가 안 좋으면 임대료가 저렴해도 공사비가 크게 늘 수 있습니다.

2. 공실은 ‘설비 점검’이 핵심
→ 초기 창업비를 좌우하는 건 대부분 설비 상태입니다.

- 전기 용량 및 분전반 상태
- 덕트 구조(배기·흡기 위치)
- 배수라인·바닥 경사·악취 여부
- 정화조 위치 및 용량
- 가스 사용 가능 여부
- 냉난방기 유무 및 작동 상태
※ 기본 설비가 갖춰진 매장은 초기 공사비를 크게 줄여줍니다.

3. ‘왜 공실이었는지’ 이유를 확인
→ 권리금이 없다는 이유만으로 선택하면 위험합니다.

- 장기간 공실이었던 이유
- 이전 임차인의 퇴거 사유
- 악취·소음 등 민원 가능성
- 평일/주말 유동 인구 차이
- 주변 경쟁 업종 포화도

4. 예상치 못한 추가 비용 체크
→ 공실 계약의 최대 변수는 초기 공사비입니다.

- 원상복구 범위(계약서에 명확히)
- 전기 증설 비용
- 덕트 신설/보강 비용
- 정화조 증설·펌프 교체 비용
- 냉난방기 추가 설치 비용
- 외부 간판 설치 가능 범위
※ 임대료가 저렴해도 추가 비용이 누적되면 전체 비용이 더 커질 수 있습니다.

5. ‘조건 비교’가 가능한 환경에서 검토
→ 공실은 여러 매물을 빠르게 비교할수록 실수가 줄어듭니다.

- 상권·업종·평수·임대료 기준 필터링
- 임대인 매물은 1차 서류 검토 후 노출(기본 신뢰도 확보)
- 신규 공실이 빠르게 업데이트되는 구조

6. 직거래라면 서류 확인은 필수
→ 중개사 검증이 생략될 수 있어, 권리관계·권한 서류를 직접 확인해야 합니다.

- 등기부등본(전체본): 근저당/가압류·압류/공유지분/소유권 이력
- 임대인 권한 서류: 신분증, (법인) 법인등기부·사업자등록증, (대리) 위임장
- 건축물대장: 위반건축물 여부, 주용도·구조·면적

정리
공실 매물은 기회지만, '건물 상태 → 설비 → 공실 사유 → 추가 비용 → 비교 → 서류' 순서로 점검해야 안전합니다.
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