영업 중인 상가가 경매로 넘어간다면?

매장을 운영하던 중
건물에 경매가 진행되고 있다는
사실을 알게 될 수 있습니다.

이때 가장 먼저 드는 걱정은
당장 매장을 비워야 하는지,
보증금을 돌려받을 수 있는지입니다.

하지만 경매가 시작됐다고 해서
모든 임차인이 바로
매장을 비워야 하는 것은 아닙니다.

점유 상태와 사업자등록 신청일,
확정일자와 선순위 권리관계에 따라
상황이 달라질 수 있습니다.

◆ 핵심은 세 가지입니다.

[1] 대항력 발생 시점
[2] 보증금 배당 순위
[3] 배당요구 기한

-

1. 경매가 시작됐다고
바로 나가는 것은 아닙니다

경매가 시작됐다는 이유만으로
즉시 영업을 중단하거나
매장을 비워야 하는 것은 아닙니다.

먼저 현재 임대차계약과
임차인의 권리 상태를
확인해야 합니다.

상가를 인도받고
사업자등록을 신청했다면

그 다음 날부터 제3자에 대한
대항력이 생길 수 있습니다.

현재 매장을 점유하고 있는지,
사업자등록을 언제 신청했는지,
계약기간이 언제까지인지 확인하세요.

-

2. 사업자등록 신청일과
점유 상태를 확인하세요

사업자등록증이 있다는 사실만으로
판단하면 부족합니다.

실제로 매장을 인도받았는지,
사업자등록 신청일은 언제인지
함께 확인해야 합니다.

매장을 계속 점유하면서
영업하고 있다면

이 두 가지를 기준으로
대항력이 언제 발생했는지
확인해볼 수 있습니다.

-

3. 확정일자가 있다면
배당 순위를 확인하세요

확정일자가 있다면
보증금을 돌려받을 때
우선변제권 적용 여부를 확인해야 합니다.

하지만 확정일자가 있다고 해서
보증금 전액을 무조건
돌려받는 것은 아닙니다.

확정일자를 받은 시점,
선순위 근저당권, 다른 임차인,
조세채권과 예상 매각대금까지

함께 살펴봐야
실제 보증금 회수 가능성을
판단할 수 있습니다.

-

4. 배당요구 기한도
놓치지 마세요

경매가 진행되고 있다면
법원이 정한 배당요구 종기도
확인해야 합니다.

임차인이라고 해서
모두 자동으로 보증금을
배당받는 것은 아닙니다.

본인이 배당요구를 해야 하는지
경매사건 정보를 통해 확인하고

임대차계약서, 사업자등록 자료,
확정일자 확인자료,
보증금 지급자료를 준비해두세요.

경매절차에는 기한이 있으므로
법원 서류를 받은 뒤
그대로 두지 않는 것이 중요합니다.

-

5. 낙찰 후 임대차도
다시 확인해야 합니다

낙찰자가 정해졌다고 해서
기존 임대차가 항상 유지되거나
항상 종료되는 것은 아닙니다.

임차인의 대항력과
선순위 권리관계 등에 따라
상황이 달라질 수 있습니다.

낙찰 이후에는 소유권 이전 여부,
기존 임대차를 주장할 수 있는지,
보증금이 배당으로 처리되는지,

현재 매장에서 계속
영업할 수 있는지까지
확인하는 것이 좋습니다.

-

6. 프랜차이즈라면
본사 계약도 확인하세요

프랜차이즈 매장이라면
임대차 문제와 별도로
가맹계약도 확인해야 합니다.

현재 점포에서 영업하기 어렵거나
다른 곳으로 이전해야 한다면

가맹계약서에 정해진
점포 이전 절차와
본사 협의 여부를 확인하세요.

영업지역과 계약기간,
계약 종료·해지 조건도
함께 살펴보는 것이 좋습니다.

-

◆ 정리

영업 중인 상가가
경매로 넘어갔다고 해서
바로 매장을 비울 필요는 없습니다.

먼저 현재 점유 상태와
사업자등록 신청일을 확인하고

확정일자와 선순위 권리관계를
함께 살펴봐야 합니다.

경매가 진행 중이라면
배당요구가 필요한지와
제출기한도 확인하세요.

보증금 규모가 크거나
권리관계가 복잡하다면

등기부등본과 경매사건 내용을
함께 확인해 본인의 권리와
보증금 회수 가능성을 살펴보는 것이 좋습니다.

매장을 운영하던 중
건물에 경매가 진행되고 있다는
사실을 알게 될 수 있습니다.

이때 가장 먼저 드는 걱정은
당장 매장을 비워야 하는지,
보증금을 돌려받을 수 있는지입니다.

하지만 경매가 시작됐다고 해서
모든 임차인이 바로
매장을 비워야 하는 것은 아닙니다.

점유 상태와 사업자등록 신청일,
확정일자와 선순위 권리관계에 따라
상황이 달라질 수 있습니다.

\u25c6 핵심은 세 가지입니다.

[1] 대항력 발생 시점
[2] 보증금 배당 순위
[3] 배당요구 기한

-

1. 경매가 시작됐다고
바로 나가는 것은 아닙니다

경매가 시작됐다는 이유만으로
즉시 영업을 중단하거나
매장을 비워야 하는 것은 아닙니다.

먼저 현재 임대차계약과
임차인의 권리 상태를
확인해야 합니다.

상가를 인도받고
사업자등록을 신청했다면

그 다음 날부터 제3자에 대한
대항력이 생길 수 있습니다.

현재 매장을 점유하고 있는지,
사업자등록을 언제 신청했는지,
계약기간이 언제까지인지 확인하세요.

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2. 사업자등록 신청일과
점유 상태를 확인하세요

사업자등록증이 있다는 사실만으로
판단하면 부족합니다.

실제로 매장을 인도받았는지,
사업자등록 신청일은 언제인지
함께 확인해야 합니다.

매장을 계속 점유하면서
영업하고 있다면

이 두 가지를 기준으로
대항력이 언제 발생했는지
확인해볼 수 있습니다.

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3. 확정일자가 있다면
배당 순위를 확인하세요

확정일자가 있다면
보증금을 돌려받을 때
우선변제권 적용 여부를 확인해야 합니다.

하지만 확정일자가 있다고 해서
보증금 전액을 무조건
돌려받는 것은 아닙니다.

확정일자를 받은 시점,
선순위 근저당권, 다른 임차인,
조세채권과 예상 매각대금까지

함께 살펴봐야
실제 보증금 회수 가능성을
판단할 수 있습니다.

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4. 배당요구 기한도
놓치지 마세요

경매가 진행되고 있다면
법원이 정한 배당요구 종기도
확인해야 합니다.

임차인이라고 해서
모두 자동으로 보증금을
배당받는 것은 아닙니다.

본인이 배당요구를 해야 하는지
경매사건 정보를 통해 확인하고

임대차계약서, 사업자등록 자료,
확정일자 확인자료,
보증금 지급자료를 준비해두세요.

경매절차에는 기한이 있으므로
법원 서류를 받은 뒤
그대로 두지 않는 것이 중요합니다.

-

5. 낙찰 후 임대차도
다시 확인해야 합니다

낙찰자가 정해졌다고 해서
기존 임대차가 항상 유지되거나
항상 종료되는 것은 아닙니다.

임차인의 대항력과
선순위 권리관계 등에 따라
상황이 달라질 수 있습니다.

낙찰 이후에는 소유권 이전 여부,
기존 임대차를 주장할 수 있는지,
보증금이 배당으로 처리되는지,

현재 매장에서 계속
영업할 수 있는지까지
확인하는 것이 좋습니다.

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6. 프랜차이즈라면
본사 계약도 확인하세요

프랜차이즈 매장이라면
임대차 문제와 별도로
가맹계약도 확인해야 합니다.

현재 점포에서 영업하기 어렵거나
다른 곳으로 이전해야 한다면

가맹계약서에 정해진
점포 이전 절차와
본사 협의 여부를 확인하세요.

영업지역과 계약기간,
계약 종료·해지 조건도
함께 살펴보는 것이 좋습니다.

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\u25c6 정리

영업 중인 상가가
경매로 넘어갔다고 해서
바로 매장을 비울 필요는 없습니다.

먼저 현재 점유 상태와
사업자등록 신청일을 확인하고

확정일자와 선순위 권리관계를
함께 살펴봐야 합니다.

경매가 진행 중이라면
배당요구가 필요한지와
제출기한도 확인하세요.

보증금 규모가 크거나
권리관계가 복잡하다면

등기부등본과 경매사건 내용을
함께 확인해 본인의 권리와
보증금 회수 가능성을 살펴보는 것이 좋습니다.

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