관리비 미납 상가, 계약 전 꼭 확인해야 할 것

점포를 인수할 때는 보통
월매출과 권리금부터 확인합니다.

시설을 그대로 사용할 수 있는지,
월세와 관리비는 얼마인지도
중요하게 보는 조건입니다.

그런데 계약 이야기가 진행된 뒤
기존 임차인이 관리비를
밀렸다는 사실을 알게 될 수 있습니다.

"잔금 때 정리하면 됩니다."

이렇게 이야기하면
큰 문제가 아닌 것처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 관리비 미납은
누가 부담하는지만 볼 문제가 아닙니다.

권리금 잔금과 점포 인도,
새 임대차계약까지
함께 영향을 받을 수 있기 때문입니다.

◆ 핵심은 세 가지입니다.

[1] 미납 내역 확인
[2] 인도일 기준 정산
[3] 잔금 전 완납 확인

*

1. 권리금 계약 전에
미납 여부를 확인하세요.

관리비 미납은 가능하면
권리금 계약서를 작성하기 전에
확인하는 것이 좋습니다.

이미 권리금 금액을 확정한 뒤
미납 관리비가 발견되면
조건을 다시
조정하기 어려워질 수 있습니다.

예를 들어 권리금 5,000만 원으로
합의한 뒤 관리비 300만 원이
밀려 있다는 사실을 알게 될 수 있습니다.

기존 임차인은 잔금에서
정리하면 된다고 할 수 있고

임대인은 미납 관리비를 정리한 뒤
새 계약을 진행하자고 할 수 있습니다.

이렇게 입장이 달라지면
새로 들어가는 사람이 중간에서
시간을 쓰게 될 수 있습니다.

그래서 권리금 금액을 확정하기 전에
관리비 미납 여부부터
확인해 두는 것이 좋습니다.

*

2. 기존 관리비가
자동으로 넘어오는 것은 아닙니다.

기존 임차인이 사용한 기간의 관리비가
새 임차인에게 승계되는 것은 아닙니다.

새 임차인은 상가를 매입하는 것이 아니라
새로운 임대차계약을 맺고
점포에 들어가는 사람이기 때문입니다.

따라서 관리사무소나 임대인이
기존 관리비를 납부해야 한다고 한다면

그 자리에서 바로 인정하기보다
계약 내용을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

권리금 계약서나 새 임대차계약서에
기존 미납 관리비를 새 임차인이
승계한다는 내용이 있는지도 봐야 합니다.

특히 미납 금액을 확인하지 않은 상태에서
기존 관리비를 승계한다는 문구에
서명하는 것은 주의해야 합니다.

*

3. 미납 총액보다 내역을 확인하세요.

관리비가 밀려 있다는 말만 듣고
총액만 확인해서는 부족합니다.

관리사무소를 통해
어떤 비용이 남아 있는지
항목별로 확인하는 것이 좋습니다.

미납 기간, 항목별 금액, 연체료,
전기·수도·가스 사용료 포함 여부를
함께 확인해야 합니다.

같은 관리비 300만 원이라도
비용의 성격은 다를 수 있습니다.

공용관리비가 밀린 것인지,
기존 임차인이 사용한 전기료인지,
연체료가 포함된 것인지 확인해야 합니다.

이 내역을 알아야
기존 임차인이 직접 납부할지,
권리금에서 공제할지,

임대인이 기존 보증금에서
정산할지 협의할 수 있습니다.

*

4. 인도일을 기준으로
비용을 나누세요.

관리비와 공과금은
어느 시점까지 누가 부담하는지
기준을 정하는 것이 중요합니다.

계약일과 권리금 잔금일,
실제 점포를 넘겨받는 인도일이
서로 다를 수도 있기 때문입니다.

가장 헷갈림이 적은 방법은
점포 인도일을 기준으로
비용을 나누는 것입니다.

인도일 전까지 발생한 관리비와
공과금은 기존 임차인이 정산하고

인도일 이후 발생한 비용은
새 임차인이 부담하는 방식입니다.

전기, 수도, 가스 계량기도
인도일에 사진을 찍어두면
사용분을 구분하는 데 도움이 됩니다.

자동이체가 설정되어 있다면
해지와 명의 변경 여부도
함께 확인하는 것이 좋습니다.

*

5. 잔금을 주기 전에
완납 여부를 확인하세요.

권리금 잔금을 지급하기 전에는
관리비 정산이 끝났는지
다시 확인하는 것이 좋습니다.

가장 깔끔한 방법은
기존 임차인이 미납분을 납부하고
완납 여부를 확인하는 것입니다.

바로 납부하기 어렵다면
권리금에서 공제하는 방식도
협의할 수 있습니다.

이때 공제 금액은
관리사무소에서 확인한
실제 미납액을 기준으로 해야 합니다.

임대인이 기존 보증금에서
정산하기로 했다면

누가, 언제, 얼마를 정산하는지
문서로 남겨두는 것이 좋습니다.

말로만 정리하고 잔금을 지급하면
입점 이후 미납 문제가
다시 나올 수 있습니다.

*

6. 계약서에도
정산 기준을 남기세요.

관리비가 미납된 매장이라면
정산 기준을 계약서에
명확하게 남기는 것이 좋습니다.

예를 들어

* 인도일 이전 관리비와 공과금은 양도인 부담
* 인도일 이후 관리비와 공과금은 양수인 부담
* 잔금 전 관리비 완납 또는 미납 내역 확인

처럼 기준을 정할 수 있습니다.

반대로 금액도 확인하지 않은 상태에서

"기존 미납 관리비는
양수인이 승계한다."

같은 내용에 서명하는 것은
주의할 필요가 있습니다.

미납 관리비를 승계하기로 했다면
금액과 항목을 먼저 확인하고
권리금 조정 여부까지 함께 정해야 합니다.

*

◆ 정리

관리비가 미납된 상가라고 해서
무조건 피해야 하는 것은 아닙니다.

중요한 것은 미납 사실을
계약 전에 확인하고
정산 기준을 명확하게 정하는 것입니다.

관리비 총액만 듣지 말고
미납 기간과 항목별 금액,
연체료와 공과금까지 확인해야 합니다.

인도일을 기준으로 비용을 나누고
권리금 잔금을 지급하기 전에는
미납분이 정리됐는지도 확인하는 것이 좋습니다.

점포를 인수할 때는
월매출과 권리금뿐만 아니라
관리비 미납 여부와 정산 방법까지
계약 전에 함께 확인해 보세요.

점포를 인수할 때는 보통
월매출과 권리금부터 확인합니다.

시설을 그대로 사용할 수 있는지,
월세와 관리비는 얼마인지도
중요하게 보는 조건입니다.

그런데 계약 이야기가 진행된 뒤
기존 임차인이 관리비를
밀렸다는 사실을 알게 될 수 있습니다.

"잔금 때 정리하면 됩니다."

이렇게 이야기하면
큰 문제가 아닌 것처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 관리비 미납은
누가 부담하는지만 볼 문제가 아닙니다.

권리금 잔금과 점포 인도,
새 임대차계약까지
함께 영향을 받을 수 있기 때문입니다.

\u25c6 핵심은 세 가지입니다.

[1] 미납 내역 확인
[2] 인도일 기준 정산
[3] 잔금 전 완납 확인

*

1. 권리금 계약 전에
미납 여부를 확인하세요.

관리비 미납은 가능하면
권리금 계약서를 작성하기 전에
확인하는 것이 좋습니다.

이미 권리금 금액을 확정한 뒤
미납 관리비가 발견되면
조건을 다시
조정하기 어려워질 수 있습니다.

예를 들어 권리금 5,000만 원으로
합의한 뒤 관리비 300만 원이
밀려 있다는 사실을 알게 될 수 있습니다.

기존 임차인은 잔금에서
정리하면 된다고 할 수 있고

임대인은 미납 관리비를 정리한 뒤
새 계약을 진행하자고 할 수 있습니다.

이렇게 입장이 달라지면
새로 들어가는 사람이 중간에서
시간을 쓰게 될 수 있습니다.

그래서 권리금 금액을 확정하기 전에
관리비 미납 여부부터
확인해 두는 것이 좋습니다.

*

2. 기존 관리비가
자동으로 넘어오는 것은 아닙니다.

기존 임차인이 사용한 기간의 관리비가
새 임차인에게 승계되는 것은 아닙니다.

새 임차인은 상가를 매입하는 것이 아니라
새로운 임대차계약을 맺고
점포에 들어가는 사람이기 때문입니다.

따라서 관리사무소나 임대인이
기존 관리비를 납부해야 한다고 한다면

그 자리에서 바로 인정하기보다
계약 내용을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

권리금 계약서나 새 임대차계약서에
기존 미납 관리비를 새 임차인이
승계한다는 내용이 있는지도 봐야 합니다.

특히 미납 금액을 확인하지 않은 상태에서
기존 관리비를 승계한다는 문구에
서명하는 것은 주의해야 합니다.

*

3. 미납 총액보다 내역을 확인하세요.

관리비가 밀려 있다는 말만 듣고
총액만 확인해서는 부족합니다.

관리사무소를 통해
어떤 비용이 남아 있는지
항목별로 확인하는 것이 좋습니다.

미납 기간, 항목별 금액, 연체료,
전기·수도·가스 사용료 포함 여부를
함께 확인해야 합니다.

같은 관리비 300만 원이라도
비용의 성격은 다를 수 있습니다.

공용관리비가 밀린 것인지,
기존 임차인이 사용한 전기료인지,
연체료가 포함된 것인지 확인해야 합니다.

이 내역을 알아야
기존 임차인이 직접 납부할지,
권리금에서 공제할지,

임대인이 기존 보증금에서
정산할지 협의할 수 있습니다.

*

4. 인도일을 기준으로
비용을 나누세요.

관리비와 공과금은
어느 시점까지 누가 부담하는지
기준을 정하는 것이 중요합니다.

계약일과 권리금 잔금일,
실제 점포를 넘겨받는 인도일이
서로 다를 수도 있기 때문입니다.

가장 헷갈림이 적은 방법은
점포 인도일을 기준으로
비용을 나누는 것입니다.

인도일 전까지 발생한 관리비와
공과금은 기존 임차인이 정산하고

인도일 이후 발생한 비용은
새 임차인이 부담하는 방식입니다.

전기, 수도, 가스 계량기도
인도일에 사진을 찍어두면
사용분을 구분하는 데 도움이 됩니다.

자동이체가 설정되어 있다면
해지와 명의 변경 여부도
함께 확인하는 것이 좋습니다.

*

5. 잔금을 주기 전에
완납 여부를 확인하세요.

권리금 잔금을 지급하기 전에는
관리비 정산이 끝났는지
다시 확인하는 것이 좋습니다.

가장 깔끔한 방법은
기존 임차인이 미납분을 납부하고
완납 여부를 확인하는 것입니다.

바로 납부하기 어렵다면
권리금에서 공제하는 방식도
협의할 수 있습니다.

이때 공제 금액은
관리사무소에서 확인한
실제 미납액을 기준으로 해야 합니다.

임대인이 기존 보증금에서
정산하기로 했다면

누가, 언제, 얼마를 정산하는지
문서로 남겨두는 것이 좋습니다.

말로만 정리하고 잔금을 지급하면
입점 이후 미납 문제가
다시 나올 수 있습니다.

*

6. 계약서에도
정산 기준을 남기세요.

관리비가 미납된 매장이라면
정산 기준을 계약서에
명확하게 남기는 것이 좋습니다.

예를 들어

* 인도일 이전 관리비와 공과금은 양도인 부담
* 인도일 이후 관리비와 공과금은 양수인 부담
* 잔금 전 관리비 완납 또는 미납 내역 확인

처럼 기준을 정할 수 있습니다.

반대로 금액도 확인하지 않은 상태에서

"기존 미납 관리비는
양수인이 승계한다."

같은 내용에 서명하는 것은
주의할 필요가 있습니다.

미납 관리비를 승계하기로 했다면
금액과 항목을 먼저 확인하고
권리금 조정 여부까지 함께 정해야 합니다.

*

\u25c6 정리

관리비가 미납된 상가라고 해서
무조건 피해야 하는 것은 아닙니다.

중요한 것은 미납 사실을
계약 전에 확인하고
정산 기준을 명확하게 정하는 것입니다.

관리비 총액만 듣지 말고
미납 기간과 항목별 금액,
연체료와 공과금까지 확인해야 합니다.

인도일을 기준으로 비용을 나누고
권리금 잔금을 지급하기 전에는
미납분이 정리됐는지도 확인하는 것이 좋습니다.

점포를 인수할 때는
월매출과 권리금뿐만 아니라
관리비 미납 여부와 정산 방법까지
계약 전에 함께 확인해 보세요.

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